تابع السلسة 4 ق91 لسنة 2005 مواد 37-46
المواد من 37 الى 46 من ق91 ل2005 مع شرح بسيط وتطبيقات عملية
المادة (37) ايرادات الثروة العقارية
النص:
تشمل الإيرادات الخاضعة للضريبة ما يأتي:
-
إيرادات العقارات المبنية المؤجرة وفقا لأحكام القانون المدني.
-
إيرادات الوحدات المفروشة.
المادة (38)
هذه المادة ملغاة، وتم نقل محتواها إلى المادة (39).
المادة (39)
النص:
يحدد الإيراد الخاضع للضريبة المحقق من تأجير العقارات المبنية أو جزء منها وفقا لأحكام القانون المدني على أساس الأجرة الفعلية، مخصومًا منه 50% مقابل جميع التكاليف والمصروفات.
(التعديل الأخير بموجب القانون رقم 196 لسنة 2008).
مثال مبسط:
شخص مؤجر شقة بـ 60,000 جنيه سنويًا → الضريبة تتحسب على 30,000 فقط (بعد خصم 50% كمصاريف تقديرية).
المادة (40)
ملغاة، وهدف الإلغاء هو تبسيط التشريعات الخاصة بإيرادات الثروة العقارية.
المادة (41)
النص:
تُفرض الضريبة على إيرادات تأجير الوحدات المفروشة (سكن أو نشاط) ويُخصم منها 50% بدل جميع التكاليف.
الشرح:
تُطبق الضريبة بطريقة مماثلة للعقارات المؤجرة، مع خصم نصف القيمة مقابل التكاليف.
مثال عملي:
مستأجر وحدة مفروشة بـ 100,000 جنيه سنويًا → يُخصم 50,000 جنيه (مصاريف تقديرية)، ويبقى 50,000 جنيه أساس الضريبة.
المادة (42) هامة هامة هامة
النص:
تُفرض ضريبة بنسبة 2.5% بدون أي تخفيض على إجمالي قيمة التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي المخصصة للبناء، عدا القرى. يسري ذلك بغض النظر عن كون التصرف كليًا أو جزئيًا، سواء كانت العقود مشهّرة أو غير مشهّرة، وبغض النظر عما إذا كانت المنشآت على الأرض مملوكة للبائع أو لغيره.
الشرح المبسّط:
-
نوع الضريبة: ضريبة تصرفات عقارية.
-
السعر: 2.5% من قيمة التصرف (ثمن البيع).
-
التطبيق: يشمل جميع التصرفات سواء موثقة أو غير موثقة.
-
الاستثناء: العقارات الكائنة بالقرى.
مثال عملي:
أحمد يبيع قطعة أرض بـ 800,000 جنيه → الضريبة = 2.5% × 800,000 = 20,000 جنيه.
(سواء العقد موثق أو لا، الضريبة واجبة الدفع).
ملاحظات هامة للمادة (42):
-
الضريبة تُسدد خلال 30 يومًا من تاريخ التصرف.
-
لا يتم تسجيل العقار أو توصيل المرافق إلا بعد سداد الضريبة.
-
لا تُقبل دعاوى الشهر العقاري بدون إيصال سداد الضريبة.
ما يُعتبر تصرفًا خاضعًا للضريبة:
-
البيع أو التنازل.
-
الهبة أو الوصية لغير الأصول أو الفروع أو الأزواج.( الأصول: مثل الأب، الأم، الجد، الجدة./ الفروع: مثل الابن، البنت، الحفيد./ الأزواج: الزوج أو الزوجة.)
🔹 مثال عملي:
رجل عنده:
-
زوجة + ولدين.
وأوصى لصديقه بـ 50,000 ريال. -
لو تركته = 300,000 ريال → الثلث = 100,000 ريال.
-
بما أن الوصية (50,000) أقل من الثلث → الوصية صحيحة وتُنفّذ.
لكن لو أوصى بـ 200,000 ريال → أكبر من الثلث.
-
في هذه الحالة تُنفّذ وصية بالثلث (100,000)، والباقي (100,000) يتوقف على موافقة الورثة.
-
-
تقرير حق انتفاع.
📑 ما هو حق الانتفاع؟
-
هو حق يعطيه المالك الأصلي لشخص آخر ليستفيد من عقار أو أرض أو أي مال، من غير أن ينقل له الملكية.
-
يعني: المنتفِع يقدر يستخدم العقار (يسكن فيه، يؤجره، يزرعه...) لكن الملكية تظل باسم المالك
🔹 مثال واقعي:
لو والد كتب تقرير "حق انتفاع" لابنته على فيلا:
-
الملكية تبقى باسم الوالد.
-
البنت تسكن وتستفيد من الفيلا طول حياتها.
-
بعد وفاتها، ترجع مباشرة للورثة (أبناء الوالد أو ورثته).
-
-
-
تأجير العقار لمدة تزيد على 50 سنة
🔹 مثل عملي
رجل اسمه أبو خالد يملك أرض في جدة مساحتها 3,000 م².
-
في سنة 2025 أبرم عقد مع شركة تطوير عقاري.
-
نص العقد:
-
الشركة تستأجر الأرض لمدة 60 سنة.
-
مقابل إيجار سنوي قدره 200,000 ريال.
-
للشركة حق أن تبني مجمع تجاري وتؤجره للغير خلال مدة العقد.
-
🧾 الموقف القانوني
-
العقد صحيح من حيث المبدأ، لكن بما أن المدة تجاوزت 50 سنة، كثير من الأنظمة تعتبر أن ما زاد على 50 سنة يتوقف على إرادة المالك (يعني بعد مرور 50 سنة، يحق له الاعتراض أو طلب إنهاء).
-
في الفقه الإسلامي: هذا النوع من العقود يُشبه عقد حق انتفاع، لأن الشركة تنتفع بالعقار مدة طويلة جدًا، والملكية تبقى باسم أبو خالد.
-
ما لا يخضع للضريبة:
-
البيوع الجبرية (إدارية أو قضائية). :-هو بيع يتم رغماً عن المالك، سواء بقرار إداري أو قضائي.
🔹 مثال (بيع جبري إداري)
بلدية الرياض قررت شق طريق سريع يمر من حي قديم.
-
في المسار يوجد أرض مملوكة لشخص اسمه "أبو محمد".
-
البلدية أصدرت قرار نزع ملكية للمنفعة العامة.
-
الأرض بيعت بالمزاد العلني كبيع جبري إداري.
-
ثمن البيع يُعطى لصاحب الأرض كتعويض.
🔹 مثال (بيع جبري قضائي)
شخص اسمه "سالم" أخذ قرض من بنك بمبلغ 1,000,000 ريال ولم يسدد.
-
البنك رفع دعوى.
-
المحكمة أصدرت حكم ببيع عقار سالم (فيلا) بالمزاد العلني لسداد الدين.
-
تم البيع في المحكمة، والمشتري دفع الثمن.
-
المحكمة وزعت المبلغ: أولاً للبنك (الدائن)، والباقي لسالم إن وجد فائض.
-
- نزع الملكية للمنفعة العامة.
🔹 مثال واقعي مبسط
الدولة قررت إنشاء مستشفى حكومي كبير يخدم منطقة سكنية في جدة.
-
في موقع المشروع توجد أراضٍ وعقارات مملوكة لأفراد (فلان، أبو عبدالله، شركة تطوير عقاري صغيرة…).
-
البلدية تصدر قرار نزع ملكية للمنفعة العامة استنادًا إلى النظام.
-
يتم تقدير قيمة العقارات من لجنة رسمية (مثلاً: متر الأرض بـ 3,000 ريال).
-
يُعوض الملاك بمبالغ عادلة تُصرف لهم خلال فترة معينة.
-
بعد التعويض، الأرض تنتقل ملكيتها للحكومة وتُبنى عليها المستشفى.
- الهبات أو التبرعات للحكومة أو للوحدات المحلية.
-
المثال:
قررت شركة خاصة أن تهب مبلغ 500,000 جنيه لصالح المجلس المحلي لمدينة القاهرة لدعم مشروع إنشاء حديقة عامة للأطفال.-
هنا: الشركة قامت بـ هبة أو تبرع لصالح جهة حكومية (المجلس المحلي).
-
الهبة قد تُسجل في دفاتر الشركة كمصروفات تبرع، مع مراعاة القوانين الضريبية الخاصة بالهبات للتأكد من خصمها من الضرائب.
-
الهدف من الهبة: منفعة عامة (الحديقة عامة للجمهور).
-
ميزة للممول:
ملحوظة هامة يتم خصم الضريبة المدفوعة من الضرائب المستحقة وفقًا للبند (7) من المادة (19).
المادة (43) و (44)
ملغاة
المادة (45)
النص:
يُخصم مما سدّده الممول من الضرائب العقارية القديمة (ضريبة الأطيان أو الضريبة على المباني) من الضريبة المستحقة عليه بموجب الباب الخامس، بشرط ألا يتجاوز الخصم قيمة الضريبة المحتسبة عليه.
الشرح:
تسهّل هذه المادة الحسابات على الممول بحيث يُخصم ما سدده سابقًا من الضرائب العقارية من الضريبة الحالية، بشرط ألا يتجاوز قيمة الضريبة الجديدة.
مثال عملي:
إذا دفع الممول 4,000 جنيه ضرائب عقارية قديمة، وكانت الضريبة الحالية 6,000 جنيه، فيُخصم 4,000 جنيه ويُطالب فقط بـ 2,000 جنيه.
المادة (46)
لا يسري حكم المادة ) 39 ( من هذا القانون على العقارات المبنية الداخلة
ضمن أصول المنشأة أو الشركة .
التعديل الأخير بموجب القانون رقم 196 لسنة 2008
بمعنى أوضح:
لو عندك عقار وتستخدمه كأصل في نشاطك التجاري أو الصناعي → مش هيتفرض عليه ضريبة العقارات المبنية، لأنه خاضع أصلًا للضريبة على أرباح النشاط.
💡 مثال عملى:
-
شركة مقاولات عندها مبنى إداري خاص بيها بتستخدمه كمقر رئيسي.
-
المبنى ده يعتبر أصل من أصول الشركة.
-
في الحالة دي → مش هيتحسب عليه ضريبة عقارات مبنية طبقًا للمادة (39).
لكن:
لو نفس الشركة اشترت عمارة سكنية للتأجير (يعني مش أصل مرتبط بالنشاط وإنما استثمار)،
هنا تسري عليه أحكام المادة (39) ويدفع عنه ضريبة عقارية.
طيب شركة المقاولات مارست نشاطها في جزء من العقار وقامت بتأجير جزء أخر يحصل ايه
💡 مثال عملي:
-
شركة مقاولات عندها عمارة 5 أدوار.
-
3 أدوار مكاتب ومخازن لإدارة النشاط.
-
2 دور مؤجرين كشقق سكنية.
-
-
النتيجة:
-
الـ 3 أدوار (أصل إنتاجي) → معفيين من الضريبة العقارية.
-
الـ 2 دور (مؤجرين) → يخضعوا للضريبة العقارية طبقًا للمادة 39.
-
📌 الحمد لله الذي بنعمته تتم الصالحات
المواقع الهامة
https://www.eta.gov.eg/ar/content/qwanyn-aldrybt-ly-aldkhl?utm_source=chatgpt.com
| مصلحة الضرائب المصرية |
تعليقات
إرسال تعليق